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담보·경매평가

담보감정평가란, 은행, 보험회사
등의 금융기관 및 일반기업체 등에서
부동산담보대출과 관련 추후 채권확보를
위해 담보물을 제공하는 경우 제공된
담보물의 가치를 평가하는 것으로
여기에는 금융권, 일반기업의 대리점담보,
기업간 거래시 담보 등을 포함합니다.

담보평가 평가기준

담보대출 시 담보제공자는 제공한 담보물을 통하여 필요한 유동자금을 확보하고 , 담보권자는 제공받은 담보물을 통해 채권확보를 하려고 하기 때문에 양 당사자의 상반된 이해관계의 조정이 불가피 하므로 항상 담보물의 유동성 및 안전성을 동시에 고려하여 평가하게 됩니다.

담보평가 평가액산정

담보감정평가는 감정평가에 관한 법령이나 금융기관 등과 감정평가업자간의 약정에 근거하여 감정평가의 일반이론을 적용하여 평가하며 구체적인 평가방법은 부동산의 종류 및 해당기관과의 약정에 따라서 약간의 차이가 있습니다.

감정평가액의 산정

각 금융기관별로 시가대비 담보평가비율이 정해져 있는 경우는 해당 금융기관의 평가율에 의하고, 별도의 평가비율이 정해져 있지 않는 경우는 향후 경매평가시의 예상 감정평가액 및 낙찰예상가격, 담보물로서의 안정성, 수요성, 환가성을 고려하여 시가 대비 약 80~90% 정도로 평가하는 것이 일반적입니다.

감정평가기법의 적용

감정평가의 방법에는 시장에서의 거래가격 측면에서 접근하는 비교방식(비준가격) 대상부동산에 투하된 원가측면에서 접근하는 원가방식(복성가격), 창출하고 있는 수익 측면에서 접근하는 수익방식(수익가격)이 있으며, 담보평가시는 물건의 성격을 감안하여 최종 감정 평가액을 결정하게 됩니다.

물건별 평가방법

부동산의 종류에 따라 3방식이 적용가능하며 시장에서 일반적으로 거래되는 경우는 비교방식이, 수익력을 창출하는 기준으로 거래되는 경우는 수익방식으로 평가해야 하나, 비교방식은 정확한 거래사례포착이 어렵고, 수익방식의 경우는 수익자료의 신뢰도 문제 등으로 인해 원가방식으로 산정하는 것이 일반적이며 수익성부동산의 경우라면 수익방식이 검토방법으로 활용될 수는 있습니다. 아파트와 같은 구분건물은 토지의 건물이 일체로 거래되므로 비교방식으로 산정합니다.

담보평가시 유의사항

1)다른 법령에서 담보취득을 금지하는 물건이거나 담보제공을 위하여 주무관청의 허가가 필요한 물건임에도 불구하고 허가를 받지 아니한 물건
2)담보권을 제한하는 권리가 있는 부동산
3)특수한 용도로 이용되고 있는 것으로서 다른 용도로의 전환가능성이 적고 매매의 가능성이나 임대차의 가능성이 희박한 물건
4)공부상 소재지·지번·지목·면적 등이 실제와 현저히 달라 동일성을 인정하기 어려운 물건
5)지상에 제시 외 건물 등(종물 및 부합물 제외)이 있는 토지
6)공부상 등재되지 아니한 건물(적법하게 추가 등재가 가능하거나, 준공검사를 필한 건물은 제외한다)
7)구조가 복잡하거나 현상이 극히 불량하여 일정기간 동안 그 보존이 어렵다고 인정되는 건물이나 기계·기구 등
8)과잉유휴시설이거나 단독효용가치가 희박한 부분
9)그 밖에 담보물건으로 부적절한 물건

담보평가 절차

평가절차

  • 유관기간
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  • 대표 유윤상
    서울특별시 송파구 충민로( 문정동 ) 가든파이브웍스 A동 9층
  • TEL. 02-558-5151 ㅣ FAX. 02-2047-3303
    탁감 FAX. 02-2047-3303
    E-MAIL. mrsh@msapp.co.kr
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